一棟収益不動産の利回り相場はどのくらい？表面・実質の違いとキャッシュフロー改善のポイントを解説

一棟収益不動産投資を検討する際、最も気になるのが「利回りはどのくらいが目安なのか？」という点ではないでしょうか。

本記事では、表面利回りと実質利回りの違い、地域や築年数による相場の目安、そしてキャッシュフローを改善するための具体的な考え方を解説します。

数字だけで判断するのではなく、「実際にどのくらい残るのか」を理解することで、より堅実な投資判断を行いましょう。

一棟収益不動産の利回りとは

一棟収益不動産の「利回り」とは、物件価格に対してどの程度の収益を得られるかを示す指標です。広告やポータルサイトでよく目にする「利回り○％」という表現は、一般的に表面利回りを指します。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

ただし、この数値には管理費・修繕費・空室リスク・税金などの経費が含まれていません。
見かけ上は高くても、実際の手残りはもっと少ないケースも多いのです。

より現実的な収益を把握するには、経費を差し引いた実質利回りで判断する必要があります。

実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格＋諸経費）×100

一見高利回りに見える物件でも、経費や空室を考慮すると手残りが減ることは珍しくありません。投資判断では「表面」ではなく「実質」を見ることが、安定運用の第一歩です。

一棟収益不動産の平均利回り・相場目安

一棟収益不動産の利回りは、エリアや築年数、構造（木造／S造／RC）によって大きく異なります。

たとえば、東京23区内でも渋谷区と足立区では2倍以上の差があり、同じ“都内”でも物件タイプや構造で利回りの水準は大きく異なります。また、近年は首都圏近郊と大阪・福岡・名古屋など政令市中心部の利回り帯が近づいている点も特徴です。

以下は、2025年時点の市場で見られるおおよその表面利回りのレンジです。 実際に市場で取引されている一棟収益不動産の利回りレンジをもとに、「目安」としての水準を紹介しています。

エリア	木造（新築/中古）	S造（新築/中古）	RC造（新築/中古）	備考
東京23区	約4％〜/約5％～	約3％～/約4％～	約2％～/約4％～	立地・構造で大きく差。木造新築で5％台後半も多い
首都圏近郊 & 地方主要都市（神奈川・千葉・埼玉・大阪・名古屋・福岡・札幌など）	約6％〜/約7％～	約5％～/約6％～	約4％～/約5％～	地域差大。都心寄りや政令市中心部は東京と差が小さい
地方都市全般（非政令市、郊外エリア）	約７％〜/約８％～	約7〜9％	約6％〜/約7％～	エリアによっては都心並みの水準も見られる

物件の構造・築年数・立地を掛け合わせて「自分に合う相場感」を見極めることが重要です。

築年数・立地でどう変わる？利回りの判断軸

面利回りの数字は分かりやすい指標ですが、数字だけで良し悪しを判断すると失敗するリスクがあります。同じ8％の物件でも、築年数や立地、構造、運用コストによって「実際の手残り（キャッシュフロー）」はまったく違います。ここでは、利回りを正しく見極めるための3つの判断軸を紹介します。

木造：初期費用が抑えられ、利回りが高く見えやすい。融資期間は一般的に30?35年程度。 S造（鉄骨造）：木造より耐用年数が長く、RCよりは短い“中間的な構造”。利回り・融資期間ともに木造とRCの中間に位置する。 RC造：建築コストが高い分、耐用年数が長く、長期融資が組みやすい。都心部の一棟マンションで多い。

リブライフマーケティングでは、木造を主軸としながらもRC造を含め、投資目的や資金計画に応じた最適な構造提案を行っています。

管理費・運営コストで「手残り」が変わる

利回りを実質的に左右するのは、購入価格だけではありません。

管理費や運営コストなど、日々の支出によって「手残り」は大きく変わります。一般的な管理会社では、家賃の3〜5％が管理費として差し引かれます。例えば家賃月100万円の場合、年間で30〜60万円が管理費として掛かります。この差は、実質利回りで0.3〜0.6％ほどの違いを生みます。

リブライフマーケティングでは、管理費ゼロモデルを採用しています。オーナーの運用利益を最大化するため、家賃集金・入居管理・退去対応などの運営業務を自社システムで効率化し、管理コストを削減しています。

項目	一般的な管理会社	リブライフマーケティング
管理費率	賃料の3〜5％	0円
年間収支差	約▲30〜▲60万円	0円（実質利回り＋0.3〜0.6％改善）

数字上の利回りが同じでも、手残り＝実際の収益はまったく異なります。
「どれだけ稼ぐか」よりも「どれだけ残すか」。この視点を持つことが、投資の成否を分けます。

実質利回りを下げる“諸経費”の落とし穴

物件購入時には、価格以外にもさまざまな諸経費がかかります。
主な項目は以下の通りです。

• 仲介手数料
• 登記費用
• ローン事務手数料
• 火災保険料・保証料
• 印紙代・不動産取得税

これらを合計すると、物件価格の7〜8％程度になるケースも少なくありません。たとえば1億円の物件であれば、700〜800万円の諸経費が発生します。表面利回りで「年利8％」と見えても、実質では1〜2％下がることもあります。投資前には、物件価格＋諸経費＝総投資額でシミュレーションすることが大切です。

提携銀行の豊富さがもたらす「融資条件の柔軟性」

リブライフマーケティングでは、複数の金融機関と提携し、投資家の年収・借入・保有資産に応じた柔軟な融資提案を行っています。「頭金が多くないと一棟投資は難しい」と思われがちですが、条件次第では少ない自己資金でも実現可能です。

銀行ごとに審査基準や金利条件が異なるため、金利0.5％の差で年間返済額が数十万円変わることもあります。同じ物件でも、融資条件の最適化によってキャッシュフローは大きく改善されます。

キャッシュフロー改善で実質利回りを底上げ

利回りを高めるには、購入時の融資条件と運用時の支出を両方見直すことが重要です。
リブライフマーケティングでは、

• 提携銀行とのネットワークを活かした低金利・長期融資の実現
• 管理費ゼロモデルによる運用コスト削減

この2つを組み合わせることで、投資家のキャッシュフローを最大化しています。
数字上の利回りではなく、“実際にどれだけ残るか”を可視化し、堅実な資産形成を支援します。

利回りを鵜呑みにせず「リスク調整後リターン」で考える

投資判断で重要なのは、「利回り」という数字そのものではなく、リスクを踏まえた上での「実質的なリターン」です。

たとえば、表面利回り10％の地方物件でも、空室率が高く修繕費がかさめば、実質的な手残りは大幅に減ります。逆に、都心で表面利回り5％の物件でも、安定稼働すれば長期的な収益は高くなることもあります。 つまり、「高利回り＝高収益」とは限りません。
修繕、金利上昇、税制、管理体制などのリスクを見越し、「どの程度のブレでも安定して回せるか」を軸に判断することが大切です。リブライフマーケティングでは、数字の表面ではなく「継続的に利益が残る設計」を重視し、投資家のリスク許容度に応じたプランニングを行っています。数字の高さより、“安定して続く投資”が最終的な勝ち筋です。

まとめ

この記事では、一棟収益不動産の利回り相場と、実質的な収益を左右するポイントを解説しました。表面利回りはあくまで比較の目安であり、経費・融資・管理費を考慮した「実質利回り」での判断が成功の鍵です。
リブライフマーケティングでは、提携銀行との融資支援と管理費ゼロの運用モデルで、
投資家のキャッシュフローを最大化します。数字に強く、誠実に伴走するパートナーとして、安定した資産形成を支援します。