一棟収益不動産投資の始め方｜収支比較付き！目的の整理から運営までの6ステップ

「一棟物の投資に興味はあるけど、最初に何をすればいいのかわからない」 そう感じている方は少なくありません。とくに融資や資金計画に不安を抱えている場合、踏み出すのが難しくなります。

実際、一棟収益不動産投資は、区分投資と比べて収益性や拡大の余地が大きく、本格的に資産を築きたい人にとっては非常に魅力的な選択肢です。ただし、準備すべきことが多いのも事実です。

この記事では、投資を始める前に考えておきたい「目的の整理」から、「資金計画」「物件選び」「収支の見方」「融資交渉」「運営まで」の6つのステップを、できるだけ具体的に解説します。さらに、融資額の目安や、収支の違いがわかるシミュレーションも紹介しています。

ステップ① 投資目的を明確にする

一棟収益不動産投資を始めるにあたり、最初に整理しておきたいのが「自分はなぜ投資をしたいのか？」という目的です。

たとえば、「毎月の収入を増やしたい」「将来の相続や老後に備えた資産をつくりたい」「会社員の給与以外の収益源を持ちたい」など、目的は人によって異なります。

目的が曖昧なまま進めてしまうと、物件選びの判断軸がぶれてしまいます。たとえば「手取り月5万円のキャッシュフローを目指す」のか、「10年で資産1億円を築く」のかで、必要な物件の規模や立地は大きく変わります。

収入や生活費の状況に合わせて、「家賃収入から返済や経費を引いて、いくら残せるのか」をイメージしておくと、資金計画も立てやすくなります。

ステップ② 資金計画と融資可能額を把握する

一棟物件は金額が大きいため、資金計画を立てずに購入を進めると、あとからリスクが大きくなります。特に重要なのが、「自己資金はいくら用意できるのか」「金融機関からどれくらい借りられるのか」を把握しておくことです。借入可能額は、年収や勤務先、資産状況、既存の借入、そして購入予定の物件の収益性によって大きく変わります。

リブライフマーケティングでは、複数の金融機関と提携し、個々の状況に応じた最適な融資条件のご提案が可能です。まずは、自分の「現実的な投資枠」を知ることから始めてみてください。

また、資金計画を考えるにあたり、物件購入価格以外の費用も念頭に置いておく必要があります。一棟収益不動産を購入する際には、物件価格そのものだけでなく諸経費も必要になります。目安としては物件購入価格の7〜8％程度で、登記費用、仲介手数料、火災保険料、ローン関連の事務手数料などが含まれます。例えば1億円の物件なら700万〜800万円が別途かかる計算です。諸経費をあらかじめ資金計画に組み込んでおくことで、自己資金や融資の組み合わせを現実的に検討しやすくなります。

ステップ③ 物件選びの基準を知る

資金の目安が立ったら、次は物件選びです。どんな物件を選ぶかで、その後の投資成果は大きく変わります。

当社では、独自の基準で選定した物件情報を提供し、初めての方でも失敗しにくい投資判断をサポートしています。

ステップ④ 収支シミュレーションで手残りを確認

物件を選ぶときは、「見た目の利回り」ではなく「実際に残るお金（キャッシュフロー）」に注目することが大切です。以下のような要素をシミュレーションに入れて検討しましょう。

• 家賃収入（月ごとの収益）
• 融資の返済額（元利均等 or 元金均等）
• 管理費や修繕費などの運営コスト
• 空室リスクを考慮した想定収入

空室リスクを考慮した想定収入を踏まえて長期的なキャッシュフローを検証しましょう。

一般的に管理会社は賃料の3〜5％を管理費として徴収しますが、当社は管理費ゼロでの運営を可能にしています。これにより収支が大きく改善し、投資を検討する際の大きな安心材料になります。

収支比較表
項目	一般的な管理会社 （管理費5%）	リブライフマーケティング （管理費0円）
家賃収入（月）	100万円	100万円
管理費（月）	▲5万円	0円
融資返済（月）	▲55万円	▲55万円
手残り（月）	40万円	45万円

※あくまでも管理費の違いによる金額差を表したもので、その他、別途電気代やインターネット代などのランニングコストがあり、属性/物件によっても金額は異なります。また上記の参考金額は税引き前の金額です。

管理費ゼロモデルにより月5万円、年間で60万円の差。長期保有では大きな違いになります。

ステップ⑤ 融資準備と金融機関との交渉

物件が決まれば、いよいよ融資の申し込みです。
金融機関と交渉する際には、以下のような資料をしっかりと整えることが大切です。

• 源泉徴収票や確定申告書
• 現在の資産状況（預金・保有資産）や借入情報
• 収支シミュレーション資料（長期の収益計画）

収益性の高い物件でも、書類が不足していると融資が難航するケースもあります。
提携する複数の金融機関とのネットワークを活かし、投資家の皆さまがスムーズに融資を受けられるようサポートしています。審査時の資料作成も一緒に行いますので、初めての方でも安心して準備を進めていただけます。

ステップ⑥ 契約から運営開始までの流れ

融資の審査が通れば、売買契約を締結し、引渡し、登記といった手続きが進みます。その後、いよいよ運営のスタートです。オーナーとしての主な業務は以下の通りです。

• 入居者募集（空室対策）
• 賃料回収と管理
• 建物の修繕・メンテナンス対応
• 収支の定期的な見直しと管理

とはいえ、すべてを一人で対応する必要はありません。リブライフマーケティングでは、管理費ゼロの運営支援を提供しており、物件の価値を維持しながら、オーナーが安心して長期保有できる体制を整えています。

リブライフマーケティングの強み

リブライフマーケティングは「投資を人生設計の一部にする」ことを重視しています。

• 管理費ゼロモデル：業界標準では3〜5％かかる管理費をゼロにし、収益性を改善。
• 提携銀行との連携：複数の銀行と提携しているため、条件に応じた最適な融資を実現。
• ライフプラン支援：老後資金・相続・保険・税務まで含めた伴走型サポート。

単なる物件紹介ではなく、投資家の未来像に寄り添った長期的なサポートを行います。他社では管理費がかかる・融資支援が弱いケースも多い中、当社は“収益改善＋融資＋ライフプラン”をワンストップで提供しています。

まとめ

一棟収益不動産投資は、資産形成を本格的に進めたい方にとって魅力のある選択肢です。 本記事では、投資の目的設定から資金計画、物件選定、収支管理、融資交渉、運営までの流れを6つのステップに分けて解説しました。

リブライフマーケティングでは、投資の“入り口”から“運用のその後”まで、一人ひとりに寄り添ったサポートを提供しています。 計画的な準備と正しい情報があれば、会社員や個人投資家でも無理なく一棟投資に挑戦することができます。